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天水房事之已開始執行的天水二手房交易差額稅

2019-07-29 來源:天水房産網整理
 
評論

  二手房買賣過程中,需要繳納多項稅費,其中包括個人所得稅的繳納。關于個人所得稅的計算,我們通過會聽到差額的20%這麽一種說法,而天水二手房交易,天水市秦州區已于今日上午十時開始正式征收。雖然具體征收細則沒有公布,可以先了解一下什麽事個人所得稅差額稅。


  按照我國按照《個人所得稅法》規定,個人出售自有住房取得的所得(出售價與房屋原值的差額),應按“財産轉讓所得”項目計征個人所得稅,稅率爲20%。


  但在實際操作中,由于部分房屋並不能核實房屋原值,例如此前並非購買商品房所得的福利分房,無法准確計算出差額,即通過出售自有住房取得的所得,因此無法按照20%來征收。對待這類房屋,國家政策爲統一按照出售總價的1%征收。


  也就是說,目前二手房交易個人所得稅征收有兩種標准,能提供房屋原值的按照出售前後差額20%征收;未能提供房源原值的,統一按照出售總價的1%征收。只有二手房交易滿五年,且是唯一住房的才能免征個稅。


  由于中介往往能幫助售房者壓低真實價格進行網簽,因此,按照1%的總價征收的稅額,往往遠低于按照差額的20%征收,因此,很多能夠核實原值的房屋,也被當成不能核實原值的房屋,從而按照低于真實交易價格的總價的1%征收,以此達到避稅的目的。


  國務院辦公廳在通知中,要求能夠核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。也就是說,這一通知將堵死將能夠核實原值的房屋,按照不能核實原值的房屋來征個稅的路子,從而增加賣房者的稅負。


  通知中強調,要充分發揮稅收政策的調節作用,“稅務、住房城鄉建設部門要密切配合”,以堵死這一避稅的道路。通知還要求,稅務部門要繼續推進應用房地産價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。


  那麽個稅應該如何繳納才是最佳的選擇呢?


  有人認爲,對賣房者征收個人所得稅沒有意義,在樓市仍處于“賣方市場”的當下,賣家通常會選擇業主實收,從而所有的稅費轉嫁到買房者頭上,這無疑會擡高房地産價格並增加買家的隱性負擔。


  擔心其實是不必要的,在二手房轉讓征20%的稅後,由于投機需求的減少,所以顯示出買家的重要性了,而且還有一手房的市場。如果賣家稅費較高,同等情況下只能選擇降價。


  那麽二手房個稅1%,差額20%到底什麽意思??


  首先明確:個稅征收方式有兩種,一種是核定征收,根據核定價格1%征收個稅;一種是據實征收,按照20%差額征收個稅。


  1%的核定征收與20%的據實征收,稅費差多少錢呢?舉個例子!


  比如一套房子業主當年買入價格200萬,現在按照300萬賣出。


  按照1%的核定征收方式個稅是300萬*1%=3萬元


  按照20%差額據實征收方式個稅是(300萬-200萬)*20%=20萬元


  免征的方法就是滿5年且爲家庭唯一住房。


  如果不滿五年,或者賣方不是家庭唯一住房的按照規定繳納稅費。


  那麽什麽情況下收1%,什麽情況下是收差額20%?


  如果業主的房産證來源是贈與或者提供了當年的買房發票,需要繳納個稅的話,則必須據實征收差額20%個稅,其他情況下可以選擇1%核定征收個稅。特別強調産證來源是繼承可以自由選擇核定還是據實的。


  雖然上面的計算1%和差額20%的收取稅費的金額差的很大,但是如果買的房價和現在賣的價格相差不大,而且還能找到當時買房的憑證,比如購房的發票,契稅完稅證,裝修發票,中介費發票,貸款利息發票等,那麽按照這個差額征收20%的個稅,實際上要交的錢也就不多,因爲房屋的增值不多。


  上述例子如果房屋買入時的發票價加合理成本共計是295萬,現在賣出成交價是300萬,那麽按照20%的差額稅交就是:(300萬元-295萬元)*20%=1萬元。


  這樣算下來你會發現,差額的20%反而更劃算!


  當然了,如果房産證證滿五年同時業主家庭唯一,則直接免個稅,不需要糾結選擇哪個方式征收個稅了。需要注意的是,房産證滿五年,不是房屋蓋好以後的房齡滿五年


  什麽辦法可以讓你少交稅錢,不管是差額的20%稅費還是1%個稅?


  1,這種你們就很熟悉了,“滿五唯一“!如果不了解可以看從這些方面了解,“滿二”“滿五”“唯一”各交多少稅。


  2,如果房屋的産權人死亡,繼承的房産房産證可以延續計算時間,如果繼承前的房産證已經滿五年,那麽繼承後出售依然算滿5年唯一;


  3,房産無償贈給直系親屬的,免增值稅和個稅,只需要交契稅即可,贈與得到房産房産證可以延續計算時間;


  4,離婚財産分割,一方放棄房屋歸另一方所有的,屬于夫妻財産,是不收個稅的,愛她就送套房給她!


  5,如果夫妻贈與得到的房子出售需要交20%個稅,業主可以考慮離婚,房子免稅析産給其中無房的一方,再出售就可以少支付個稅。


  6,直系親屬之間,親兄弟姐妹之間的交易屬于近親交易,可以按照買入價格交易,提供當年的發票等,不需要交個稅了。


        (喝可樂)

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